Кредиты под залог недвижимости: почему их популярность растет и на какие нюансы обратить внимание

[Ya & Ko 🦜]

Количество кредитов под залог уже имеющейся недвижимости в первом квартале заметно выросло. Интерес к такому финансированию объясняется более низкими ставками по этим займам​

Рынок кредитов под залог недвижимости (КПЗН) в России продолжает расти, в отличие от многих других секторов кредитования.

По данным ЦБ и Росреестра, в первом квартале 2025 года объем выдач увеличился на 13% по сравнению с тем же периодом 2024 года - до 142 млрд руб. Средний размер кредита за этот же период вырос на 10% и составил 4,1 млн руб.

Такие кредиты для многих банков сейчас являются драйвером - людям важен широкий спектр назначения кредитов под залог недвижимости, более низкие ставки, высокая вероятность одобрения, говорит директор по продукту (CPO) IT-компании TYMY Никита Арзамасцев.

"Если в ипотеке процент одобрения составляет 35-45%, в автокредитовании - 22-25%, то под залог недвижимости банки одобряют 65-68% заявок. КПЗН, по сути, является альтернативой потребкредиту, поскольку заемные средства можно использовать, к примеру, на развитие бизнеса, улучшение жилищных условий, на ремонт или крупные покупки. Примерно четверть заемщиков используют КПЗН для рефинансирования более дорогих действующих кредитов", - говорит Арзамасцев.

Процентные ставки по кредитам под залог недвижимости сегодня в среднем составляют 23-25% годовых, однако разброс предложений по рынку достаточно большой - от 17 до 27%. При этом ставки по стандартным ипотечным программам находятся на уровне 27-29% годовых, по потребкредитам - 30% и выше.

Для банков сегодня КПЗН - это формат с наименьшими рисками, поскольку сама недвижимость является обеспечением кредита, рассуждает Арзамасцев. Поэтому такие кредиты они выдают более охотно и ставки по ним ниже.

"Для многих банков кредиты под залог недвижимости в 2025 году стали продуктом, за которым обращается больше всего новых клиентов, так что в этом сегменте разворачивается серьезная конкурентная борьба", - говорит он.

Разумеется, основным аргументом для потенциальных заемщиков является ставка: каждый процент для потребителя - это существенные деньги в полной стоимости кредита. Поэтому в рекламе можно увидеть ставки, которые заметно ниже рыночных, а иногда ниже и ключевой ставки ЦБ.

Как говорят эксперты, вариантов, почему банк может предлагать низкие ставки, несколько. Самый распространенный - баланс доходности внутри собственной экосистемы продуктов. То есть заемщик может получить более низкий процент по кредиту, если, к примеру, воспользуется комплексной услугой - например, оформит необходимое для кредита страхование жизни в дочерней компании банка или в компании-партнере. Еще один вариант, почему процент может быть ниже, - это покупка сниженной ставки. В этом случае предусмотрена единовременная комиссия, которая включается в тело кредита. Такой формат выгоден для тех, кто не планирует рефинансирование и досрочное погашение кредита.

"Низкая ставка - это необязательно тревожный знак, - отмечает Арзамасцев. - Иногда это действительно просто выгодное предложение, поскольку банк заинтересован в привлечении новых клиентов. Однако всегда стоит внимательно изучать все условия до заключения договора и оценивать свои возможности трезво".

Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости выдается, как правило, на сумму до 70% от оценочной стоимости заложенного имущества, говорит операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков. Максимальная сумма такого кредита превышает лимиты потребительского кредитования, хотя и ограничена стоимостью недвижимости и уровнем платежеспособности заемщика. В период действия договора действует запрет на распоряжение недвижимостью до полного исполнения кредитных обязательств. В случае невыполнения условий банк может продать недвижимость для покрытия задолженности.

"После введения новых правил и требований к оценке закредитованности клиентов банки начали чаще отклонять потребительские кредиты ввиду отсутствия гарантий возврата долга и вероятных рисков непогашения заемщиком обязательств без возможности этот риск покрыть", - говорит Новиков. КПЗН, по его словам, обычно немного дешевле, чем потребительские, но немного дороже, чем целевые ипотечные кредиты.

Рост востребованности КПЗН обусловлен ограниченным доступом к необеспеченным займам и стремлением заемщиков получить крупные суммы на более выгодных условиях, говорит инвестиционный советник, основатель университета "Финансология" Юлия Кузнецова. В 2024 году объем выдачи таких кредитов увеличился более чем на 45% по сравнению с предыдущим годом. А в марте только один из крупнейших банков выдал таких кредитов на 2 млрд руб., и это на 34% больше, чем в феврале. Каждый пятый кредит идет на первый взнос по ипотеке. Ставки по таким кредитам, по словам Кузнецовой, сейчас составляют около 17-20%.

Собираясь брать такой кредит, отмечает эксперт, нужно учитывать различные нюансы. Во-первых, риски потери заложенного жилья при просрочке платежей. Во-вторых, необходимость дополнительных расходов: оформление кредита требует оценки недвижимости, страхования и уплаты комиссий. Наконец, нужно внимательно читать договор - нет ли там, например, условия о возможности пересмотра банком условий договора и величины процентной ставки.

Согласно недавнему обзору финансовой стабильности ЦБ сейчас наблюдается существенное ухудшение финансового состояния многих российских компаний, связанное прежде всего с ростом себестоимости, снижением операционной рентабельности и существенным увеличением кредитной нагрузки из-за резкого роста процентных ставок (как по привлечению новых кредитов, так и по обслуживанию существующих), говорит старший директор департамента оценки и консалтинга CMWP Антон Калистратов. И хотя в обзоре ЦБ рассматривались только крупнейшие компании, данные проблемы и тенденции актуальны для большей части российского корпоративного сектора. На фоне этих проблем многие компании вынуждены брать новые кредиты либо рефинансировать старые, а предоставление своих объектов недвижимости в качестве залога позволяет получить более выгодные условия кредитования (это может быть более крупная сумма займа на более длительный срок и по более низкой ставке).

Наиболее очевидным подводным камнем и риском является то, что некоторые заемщики оказываются не способны дальше обслуживать имеющиеся кредиты и нарушают условия кредитного договора, из-за чего теряют контроль над заложенным имуществом, которое переходит в собственность банка. Таким образом, в настоящий момент можно наблюдать тревожную тенденцию перехода прав собственности в отношении многих объектов недвижимости в пользу крупных российских банков, которые аккумулируют у себя целые портфели так называемых проблемных активов, отмечает Калистратов.

При этом осенью 2023 года эксперты отмечали, что рынок кредитов под залог недвижимости, напротив, пришел в упадок. Это объяснялось тем, что в условиях экономической турбулентности заемщики стали осторожнее брать кредиты и, кроме того, очень активная реклама привела к тому, что рынок оказался практически исчерпан - те, кто мог взять кредиты, уже их взяли.

Источник: Российская газета